Ca y est vous avez trouvé la maison de vos rêves, vous imaginez déjà votre future déco, stylo en main, prêt à signer le compromis de vente… Juste un souci, votre ancienne demeure porte toujours un magnifique panneau « à vendre » et toutes vos économies sont bloquées dans les murs. Pour ne pas louper l’affaire, une solution, optez pour un Prêt Relais et obtenez facilement l’avance de trésorerie nécessaire au financement de votre acquisition. Mode d’emploi…
Le prêt relais, un crédit de transition…
A l’origine des prêts relais, un constat. Plus de 40% des acquéreurs d’un bien immobilier souhaitent financer leur achat grâce au produit d’une revente. Or, en moyenne 7 mois sont nécessaires pour finaliser la vente alors que l’achat doit, lui, souvent être conclu plus rapidement. Imaginé pour combler le déficit de trésorerie, le prêt relais permet d’obtenir du prêteur une avance de 60 à 90% du prix d’achat du nouveau logement.
A la différence d’un crédit immobilier traditionnel, le prêt relais est octroyé pour une courte durée, variant de 3 à 24 mois. Destiné à être soldé dès la vente du premier bien, le souscripteur n’amorti pas le capital et ne rembourse que les intérêts. Généralement, les taux sont alignés sur ceux d’un prêt traditionnel et tournent autour des 3.5%.
Un prêt relais, trois possibilités de remboursement
Première option, le « prêt relais sec ». Vouée uniquement à obtenir une avance de trésorerie, cette formule est adaptée dans le cas où le produit de la revente est d’un montant supérieur au coût de l’achat. Moins engageant pour le consommateur, ce type d’emprunt est généralement octroyé avec des conditions financières moins intéressantes. Très courts, ils sont peu rentables pour les banques, ce qui se ressent fortement dans le coût global.
Deuxième cas de figure, le bien à acquérir est plus onéreux que le gain issu du produit de la vente. Les banques peuvent alors proposer de compléter la somme en couplant un crédit relais avec un prêt amortissable. Selon le montage financier, l’emprunteur peut bénéficier de deux types de remboursement.
Première hypothèse, l’emprunteur souscrit un prêt relais doublé d’un crédit immobilier traditionnel. Alors, dès le premier mois, il rembourse les intérêts du prêt relais ainsi que les mensualités du prêt immobilier. Dès la vente du bien, la somme correspondante à l’avance est rendue au préteur en une seule fois. Ensuite, seul le prêt immo, à taux fixe ou variable, s’amorti sur le long terme.
Deuxième hypothèse, le cumulé des intérêts du crédit relais et du remboursement du prêt est trop élève. Dans ce cas, l’emprunteur peut souscrire un prêt relais, avec franchise totale, assorti d’un crédit amortissable différé. Concrètement, les intérêts du prêt relais et l’apport en capital sont alors remboursés en une seule fois à échéance et les mensualités engendrées par le prêt immobilier sont allégées durant la durée du prêt relais. Permettant davantage de souplesse de gestion, cette formule est généralement plus onéreuse au final.
Optimiser son prêt relais
Pratiques, les prêts relais peuvent aussi se révéler être une solution qui coute chère. Voici quelques conseils pour bénéficier de cette avance de trésorerie dans les meilleures conditions.
Tout d’abord, pour constituer un dossier solide, la banque demande une expertise du bien à vendre. Réalisée par un notaire, elle permet aussi au vendeur d’avoir une idée juste des montants auquel prétendre. L’ajout d’un compromis de vente est également une pièce qui peut jouer en faveur de l’emprunteur.
Quelque soit la formule choisie, il est impératif de toujours négocier les garanties et les frais annexes. Par exemple, dans le cas d’un prêt relais doublé d’un crédit long terme, les frais de dossiers peuvent être facturés deux fois. Le coût des assurances est également un point sur lequel il faut veiller.
Du coté des garanties, sachez qu’elles sont toujours calculées par rapport au montant de l’emprunt. Toutefois, caution ou hypothèque, l’emprunteur peut influencer le choix du préteur. Le coût de la main levée d’hypothèque ainsi que les frais de remboursement anticipé sont également à prendre en considération avant de signer.
Enfin, sachez que si vous êtes salariés dans une entreprise assujettie au 1% logement, vous pouvez bénéficier de conditions intéressantes en cas de mutation ou de perte d’emploi. Dans ce cadre, le prêt relais couvre 70% de la somme du bien à vendre, tant qu’il s’agit d’une résidence principale. Toutefois, le plafond est de 106 000€ en région parisienne et 82 500€ en province.